- 8월 매매 0.72%·전세 0.30% 상승, 9월 거래량 2,923건으로 감소…월세 비중 54.6%
- 동북·도심권이 상승 주도, 강남 3구 낀 동남권은 하락 전환
[뉴스에디션] 서울 아파트 실거래가격이 1년 전보다 15.50% 오른 것으로 나타났다. 2021년 11월(17.92%) 이후 4년 9개월 만에 가장 큰 연간 상승 폭이다. 가격은 오르는데 거래량은 줄고, 전세 대신 월세를 택하는 세입자는 늘면서 서울 주택시장의 '체감 온도'가 엇갈리고 있다.
서울시가 22일 공개한 한국부동산원 통계에 따르면 올해 8월 서울 아파트 매매 실거래가격지수(2026년 6월=100)는 102.6으로, 7월(101.8)보다 0.72% 높아졌다. 전세 실거래가격지수는 100.7로 0.30% 올라 16개월째 상승세를 이어갔다.
동북권 1.54%, 도심권 1.06%…외곽으로 번지는 상승세
권역별로 보면 서울을 5개 생활권으로 나눴을 때 동남권(서초·강남·송파·강동)만 0.29% 내렸고, 나머지 4개 권역은 올랐다. 상승 폭은 동북권(강북·도봉·노원·성북·중랑·동대문·성동·광진)이 1.54%로 가장 컸다. 도심권(종로·중·용산) 1.06%, 서북권(은평·서대문·마포) 0.40%, 서남권(강서·양천·영등포·구로·금천·동작·관악) 0.29%가 뒤를 이었다.
올해 1월과 비교하면 흐름이 더 뚜렷하다. 서울 전체 아파트값은 8.3% 올랐는데, 동북권이 11.5%, 서남권이 8.4% 상승해 서울 평균을 웃돌았다. 서북권은 7.1%, 도심권은 5.0%였고 동남권은 3.8%에 그쳤다. 강남권 중심이던 가격 상승 흐름이 외곽 지역으로 옮겨가는 모습이다.
전년 동월 대비로는 동북권이 16.82%로 가장 많이 올랐고, 서남권(16.19%), 도심권(15.67%), 동남권(13.76%), 서북권(13.31%) 순이었다.
중대형 1.32% 최고…소형은 1년 새 19.88% 급등
전용면적별로는 전 규모가 올랐다. 전월 대비 상승률은 중대형(85㎡ 초과~135㎡ 이하)이 1.32%로 가장 높았고, 소형(40㎡ 초과~60㎡ 이하) 0.87%, 중소형(60㎡ 초과~85㎡ 이하) 0.70%, 초소형(40㎡ 이하) 0.29%, 대형(135㎡ 초과) 0.17% 순이었다.
1년 전과 비교하면 소형이 19.88% 올라 상승 폭이 가장 컸다. 반면 대형은 7.94%로 가장 낮아, 상대적으로 가격 부담이 덜한 소형 평형으로 수요가 몰린 흐름이 읽힌다.
전세는 서남권 1.30% 상승…대형 평형 2.41% 올라
전세 시장에서는 서남권이 1.30%, 서북권이 0.17% 올랐다. 도심권(-0.35%), 동북권(-0.10%), 동남권(-0.08%)은 소폭 내렸다. 규모별로는 대형이 2.41%, 중대형이 1.50% 올라 큰 평형대가 상승을 이끌었다. 초소형(-0.94%)과 중소형(-0.04%)은 하락했다.
9월 매매 2,923건…토허제 직후보다 적다
거래는 가격과 반대로 움직이고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(10월 16일 검색 기준)에 따르면 9월 서울 아파트 매매 거래량은 2,923건으로 8월(3,578건)보다 18.3% 줄었다. 4월 8,665건, 5월 8,987건과 비교하면 5개월 사이 3분의 1 수준으로 내려앉았다.
서울시는 5월 다주택자 양도소득세 중과가 재개된 이후 거래가 줄어드는 추세라고 설명했다. 지난해 10·15 대책에 따른 토지거래허가제 시행 직후인 2025년 11월(3천 건대)과 비교해도 더 낮은 수준이다.
다만 부동산 거래 신고기한이 계약일로부터 30일이어서 9월 계약분은 10월 말까지 신고가 이어진다. 최종 거래량은 현재 집계치보다 늘어날 수 있다.
가격대별로는 15억 원 이하 거래 비중이 5월 72.3%에서 8월 79.5%까지 높아졌다가 9월 78.1%로 소폭 줄었다. 대부분 자치구에서 거래가 감소한 반면 강남·서초구는 소폭 늘어난 영향으로 풀이된다. 자치구 중 노원구가 332건으로 거래가 가장 많았고, 이 가운데 15억 원 이하가 99.7%를 차지했다. 도봉·강북·금천구는 100%였다.
세입자는 월세로…전세 거래 1년 새 46.9% 감소
전월세 시장에서도 거래 위축이 뚜렷하다. 9월 서울 아파트 전세 거래량은 6,454건으로 한 달 전보다 17.9% 줄었고, 월세는 7,750건으로 6.4% 감소했다. 전년 동월과 비교하면 전세가 46.9%, 월세가 19.8% 줄어 이사철인데도 거래가 살아나지 않았다.
눈에 띄는 대목은 월세 비중이다. 7~8월 5대 5 수준이던 전월세 비중은 9월 들어 월세 54.6%, 전세 45.4%로 벌어졌다. 전세 거래 중 갱신계약 비중은 56.7%로 8월(57.9%)보다 낮아졌지만 1년 전(43.4%)보다는 높았다. 갱신계약 가운데 계약갱신요구권을 쓴 비중은 52.1%로 전월(49.8%)보다 높아졌다.
[단평(短評)] 거래 절벽 속 가격 상승, 실수요자 부담 살펴야
거래량이 줄어든 가운데 가격만 오르는 현상은 시장 신호를 해석하기 어렵게 만든다. 소수의 거래가 지수를 끌어올렸을 가능성이 있는 만큼, 상승률 수치만으로 시장 전반의 흐름을 단정하기는 이르다. 10월 말 신고 마감 이후 확정되는 거래량과 함께 지켜볼 필요가 있다.
세입자 처지에서는 전세 매물 부담과 월세 전환이 겹치며 주거비 압박이 커질 수 있다. 외곽 중저가 지역으로 상승세가 번지는 만큼 실수요자의 진입 장벽이 높아지지 않도록, 지역별 거래 동향을 보다 촘촘히 공개하고 임차인 보호 방안을 점검하는 노력이 요구된다.
