- 1분기 38%서 3분기 54.7%로 상승… 강남 3구 상승세 주춤한 반면 동대문·성북 등 외곽 확대
- 경기 분당·수지 70~90%대 육박… 대출 규제·금리 변수 속 지역별 양극화 심화
[뉴스에디션] 서울 아파트 매매 시장에서 과거 최고 거래가격과 같거나 이를 넘어서는 실거래 비율이 과반을 넘어섰다. 연초 강남권 중심의 상승세에서 벗어나 최근에는 서울 외곽 지역과 경기 일부 수도권으로 거래 온기가 확산하는 양상이다.
부동산 정보업체 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 2026년 3분기 서울 아파트 매매 거래(비교 가능 1만 930건) 중 54.7%(5천977건)가 과거 최고가(2025년 말 이전 기준) 이상에서 체결된 것으로 확인됐다. 서울 아파트 전고점 거래 비중은 1분기 38.2%, 2분기 43.0%에 이어 3분기 54.7%로 분기마다 가파른 상승세를 기록하고 있다.
서울 외곽 지역 상승세 뚜렷… 강남 3구는 비중 하락
서울 25개 자치구 중 22개 구에서 3분기 전고점 이상 거래 비중이 1분기 대비 일괄 상승했다. 특히 동대문구(45.7%→81.9%), 서대문구(44.4%→73.5%), 성북구(32.1%→68.5%), 중랑구(13.2%→41.4%) 등 강북권 주요 지역의 비중이 대폭 확대됐다.
외곽 지역인 은평구는 1분기 26.1%에서 3분기 50.0%로 상승해 거래 2건 중 1건이 전고점 이상에서 이뤄졌다. 강북구(8.9%→34.5%), 노원구(8.1%→24.9%), 도봉구(6.1%→12.4%) 역시 상승 흐름에 올라탔다.
반면 상반기 시장 상승을 이끌었던 강남 3구 및 용산구는 전고점 이상 거래 비중이 축소되는 경향을 보였다. 강남구는 1분기 55.0%에서 3분기 43.0%로 떨어졌으며, 서초구(67.6%→62.6%)와 용산구(71.3%→66.9%)도 소폭 하락했다. 고가 주택에 대한 대출 규제와 누적된 가격 부담감이 거래 수반을 제약한 영향으로 풀이된다.
경기·인천도 지역별 온도 차… 분당 94.1% 독주
경기도 역시 3분기 전고점 이상 거래 비중이 22.4%로 1분기(12.0%) 대비 10.4%p 상승했다. 다만 입지 조건과 정비사업 호재 여부에 따라 지역별 양극화가 뚜렷하게 갈렸다.
성남시 분당구는 3분기 전고점 이상 거래 비중이 94.1%에 달해 수도권 최고 수치를 기록했다. 성남시 수정구(77.2%), 용인시 수지구(74.1%), 하남시(73.6%), 성남시 중원구(65.4%), 안양시 동안구(60.3%), 광명시(59.6%) 등 정비사업 기대감이 높거나 서울 접근성이 뛰어난 지역이 상승을 주도했다. 반면 파주시(4.0%), 의정부시(6.4%) 등 외곽 지역은 한 자릿수 비중을 벗어나지 못했다.
인천은 3분기 전고점 이상 거래 비중이 6.5%에 머물러 상대적으로 더딘 회복세를 보였다. 지방 시·도 중에서는 전북(19.9%), 제주(13.5%), 울산(12.4%) 등이 비교적 높은 수치를 기록했다.
[단평(短評)] 실수요 기반 이동 속 대출·금리 여건이 향후 분수령
최근 수도권 아파트 시장의 전고점 회복세는 단순한 투기적 거래라기보다 실수요자의 가격 접근성에 맞춘 이동 결과로 해석된다. 대출 규제와 자금 조달 한계 속에서 가격 부담이 큰 강남권 대신 외곽 지역과 경기 핵심지로 수요가 분산된 까닭이다. 그러나 대출금리 변동 가능성과 고가 주택시장의 조정 여파, 누적된 매매가 부담은 향후 거래량을 제약할 변수로 작용할 전망이다. 실수요 기반의 상방 압력과 금융 환경의 하방 압력이 팽팽히 맞서는 만큼 구체적인 수급 기반을 갖춘 지역 위주의 차별화 장세가 이어질 것으로 보인다.
