- 11월 13일부터 최소지원금·선지급금 산정 기준 및 절차 본격 시행
- 사후 구제책 마련 평가 속 ‘사전 예방 및 재정 부담’ 과제 상존
[뉴스에디션] 전세사기 피해자의 최소한의 주거 안전망을 확보하기 위한 법적·제도적 장치가 한층 강화된다.
국토교통부는 지난 10월 6일 국무회의에서 「전세사기피해보상 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 전세사기특별법) 시행령 일부 개정안이 의결되어 오는 11월 13일부터 본격 시행된다고 밝혔다. 이번 개정안은 피해자의 경·공매 종료 후 피해 회복을 돕는 '최소보장제'와, 신탁사기 등 무권계약 대상자를 위한 '선지급-후정산' 제도의 세부 이행 기준을 다루고 있다.
경·공매 종료 후 부족분 지원… 최소 3분의 1 회복 보장
이번 개정의 핵심은 전세사기 피해자가 경·공매 절차를 마친 뒤에도 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 그 부족분(최소지원금)을 국가가 보전해 주는 최소보장 제도다.
최소지원금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액에서 주택임대차보호법상 우선변제금, 채권 변제금, 경매차익 및 임대료 지원액 등을 차감하여 산정된다. 예를 들어 보증금 1억 5천만 원인 피해 주택이 경매에 넘어가 배당금 2천만 원과 경매차익 1천만 원만 회수(총 3천만 원)된 경우, 기존 법체계하에서는 추가 구제가 어려웠으나 이번 개정으로 최소 보장선인 5천만 원(1.5억 원의 1/3)에 미달하는 2천만 원이 최소지원금으로 지급된다.
또한, 경·공매 절차가 장기화되거나 권리관계가 복잡한 신탁사기 피해자 등을 위해 처분 완료 전이라도 보증금의 1/3 수준을 먼저 지급하는 '선지급-후정산' 제도도 마련되었다.
LH 위탁 운영 및 90일 이내 지급 결정
최소지원금 및 선지급금의 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 위탁받아 수행한다.
신청인은 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 등기사항전부증명서, 배당표 등의 서류를 갖추어 신청해야 하며, LH는 신청일로부터 90일 이내(부득이한 경우 30일 연장 가능)에 지급 여부와 금액을 결정해 통지하게 된다. 결정에 이의가 있는 경우에는 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 제기할 수 있다.
아울러 피해주택 매입 활성화를 위해 공공주택사업자가 경·공매 과정에서 비피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 경우 이를 주택 취득 비용에 포함하도록 개선하였으며, 국토부장관이 신용정보집중기관에 임대인의 대출 및 연체 현황 등 신용정보를 요청할 수 있는 절차도 구체화했다.
실질적 구제책 평가 속 '사전 예방책' 병행 과제
이번 시행령 개정은 그간 피해 구제의 사각지대에 놓여 있던 임차인들에게 실질적인 최소 안전망을 제공한다는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있다. 특히 청년·서민층 피해자의 주거 불안을 완화하는 데 일정 부분 기여할 것으로 보인다.
그러나 일각에서는 이번 대책이 발생한 피해를 수습하는 '사후 구제책'에 집중되어 있다는 점을 지적한다. 선지급금 회수 불능에 따른 국가 재정 부담, 사적 계약 손실에 대한 세금 투입 논란 등의 과제가 남아있기 때문이다.
전문가들은 임대인의 체납 세금 및 선순위 보증금 정보 공개 의무화, 계약 당일 대출 금지, 공인중개사의 설명 책임 강화 등 구조적 사기를 사전에 차단하는 강력한 예방 대책이 지속적으로 병행되어야만 정책의 실효성을 높일 수 있다고 강조하고 있다.
