국세청, '강남 4구·마용성' 등 고가아파트 증여 전수 검증 착수: 편법증여 및 저가 신고 등

[뉴스에디션 - 뉴스&논평] 국세청이 최근 부동산 규제와 집값 상승 기대감 속에서 급증하고 있는 강남 4구 및 마포·용산·성동(마용성) 등 고가아파트 증여 거래 2,077건에 대해 전수 검증을 실시한다고 2025년 12월 5일 밝혔다. 이번 검증은 부담부증여를 포함한 채무를 이용한 편법증여와 증여재산의 시가 저가 신고 여부 등을 집중적으로 파악하여, 불법적인 부의 이전을 통한 탈루 행위를 근절하는 데 목적을 두고 있다.

고가 아파트 증여, 3년 만에 최대치… '영끌' 서민과의 괴리 심화

최근 부동산 시장에서 대출 규제가 강화되었음에도 불구하고, '똘똘한 한 채' 선호와 집값 상승 기대로 자산가들 사이에서는 현금 증여와 함께 주택을 자녀에게 물려주는 증여 거래가 급증하는 추세이다. 부동산 등기 자료를 살펴보면, 올해 1월부터 10월까지 서울의 집합건물 증여 건수는 7,708건으로 2022년 10월 기준 10,068건을 기록한 이후 3년 만에 최대치를 기록하였다.

특히, 미성년자에 대한 증여 건수(223건) 역시 2022년 이후 최대 수준을 보였으며, 이들이 증여받은 아파트의 절반 이상이 강남 4구 및 마용성 등 가격 상승을 선도하는 지역에 집중된 것으로 확인되었다. 이는 주택 가격 급등으로 인해 '영끌'로도 내 집 마련이 어려운 다수 국민의 현실과 대비되며, 자녀 세대의 자산 양극화를 더욱 심화시키는 주요 요인으로 지목된다. 이에 국세청은 대재산가의 고가아파트 증여 과정에서 발생할 수 있는 탈세 소지를 면밀히 들여다볼 계획이다.

집중 점검 사항: 편법 증여와 시가 저가 신고

채무를 이용한 '편법증여' 행위 정밀 조사

국세청은 부담부증여 등 채무를 활용하여 납세 의무를 회피하는 사례를 집중적으로 들여다본다. 부담부증여로 물려받은 아파트의 담보대출이나 전세금을 수증자인 자녀가 실제로 상환하였는지, 또한 대출 상환을 본인 소득으로 하면서도 부모로부터 생활비를 별도로 지원받았는지 등 자금 출처 전반을 철저히 검증할 방침이다.

더불어, 당초 부동산을 취득한 증여자의 재산 형성 과정에서 사업소득 탈루나 가공경비 계상 등 세금 탈루 문제가 없었는지도 확인하여, 혐의가 발견될 경우 관련 사업체까지 조사 범위를 확대할 방침이다. 불법·탈세 행위에 대해서는 세금 추징 외에도 관계 기관 고발 조치 등 엄정히 대처할 예정이다.

'시가보다 현저히 낮게' 신고한 고가아파트 증여세 검증

2025년 1월부터 7월 중 해당 지역 아파트의 증여 건수 2,077건 중 증여세가 신고된 1,699건을 분석한 결과, 631건은 매매사례가액 등 시가를 산정하지 않고 공동주택공시가격으로 신고된 것으로 나타났다.

국세청은 시가로 신고된 건에 대해서는 적절한 가액인지, 상속증여세법상 인정되지 않는 부당한 감정평가액은 아닌지 등을 확인할 계획이다. 특히, 공시가격으로 신고된 631건 중 시가보다 현저히 낮게 신고된 부동산에 대해서는 국세청이 직접 감정평가를 실시하여 시가로 과세함으로써 세수 일실을 막겠다는 입장이다. 또한, 감정평가 기준에서 벗어나기 위한 ‘쪼개기 증여’나 법인을 이용한 우회 증여 사례에 대해서도 정밀 검증을 예고했다. 이러한 행위는 편법증여의 전형적인 수법으로 간주된다.

세대생략 증여 및 부대비용 대납 여부도 확인

최근 증가하는 미성년자 등에 대한 세대생략 증여 과정에서의 조세 회피 행위 역시 검증 대상이다. 더 높은 세율 적용을 회피하기 위한 위장 증여나 증여재산을 분산시키기 위한 쪼개기 증여 여부 등을 표본 검증 후 대상을 확대할 계획이다.

나아가, 미성년자 등 자금조달 능력이 없는 수증자에게 고가아파트를 증여한 경우, 증여세는 물론 취득세 등 부대비용에 대한 자금이 정당하게 마련되었는지도 확인한다. 증여자가 세금을 대신 납부한 경우뿐만 아니라, 종부세·재산세 등 부동산 보유 비용까지 부모 찬스로 해결하는 등 정당한 세 부담 없이 부를 축적하는 행위를 찾아내어 과세하겠다는 방침이다.

[논평: 투명한 과세가치 실현과 시장 신뢰 회복]

국세청의 이번 고가아파트 증여 거래 전수 검증은 불공정한 편법증여와 허위 신고를 통한 조세 회피를 차단하고, 부동산을 부의 대물림 수단으로 악용하는 행위에 경종을 울리는 시의적절한 조치로 평가된다. 특히, 부담부증여를 악용한 꼼수나 시가보다 낮은 가액으로 신고하여 세금을 줄이려는 행위는 시장의 투명성을 해치고, 성실 납세자와의 괴리감을 키워 사회적 불신을 초래한다는 점에서 엄정한 대응이 요구된다. 

국세청은 이와 같은 전수 검증을 일회성이 아닌 지속적인 감시 체계로 구축하여 부동산 시장 안정화에 기여하고, 성실 납세의 가치를 재확립하는 데 역량을 집중해야 할 것이다. 성실한 세금 신고와 납부가 최선의 절세임을 다시 한번 강조하며, 법과 원칙에 따른 투명한 과세 행정을 통해 시장의 신뢰를 회복하는 것이 바람직한 방향이다.