- 수도권 아파트 전세 강세 지속에 신규 계약 세입자 부담 가중
- 매물 부족 현상 심화되자 이사 대신 기존 주택 재계약 비중 급증
[뉴스에디션] 최근 서울과 경기를 포함한 수도권 아파트 전세 시장에서 매매 성격의 신규 계약과 기존 임대차를 연장하는 재계약 간의 보증금 차이가 현저하게 벌어지고 있는 것으로 조사됐다. 지속적인 전셋값 상승 기조 속에서 신규 거래는 현재의 고점을 즉각 반영하는 반면, 재계약은 이전 임대 조건이나 갱신권 적용을 받아 완만한 흐름을 유지하기 때문이다. 이에 따라 새로 거처를 옮겨야 하는 임차인들의 비용 부담이 한층 무거워진 상황이다.
서울 전용 84㎡ 보증금 격차 8,000만 원 선… 경기지역도 동반 확대
부동산 정보 플랫폼 직방이 올해 1월부터 6월까지 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 수도권 아파트 전세 거래를 비교 분석한 결과, 서울 지역의 보증금 격차가 가장 가파르게 증가했다. 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡형의 경우 올해 1월 신규 계약과 재계약의 금액 차이가 평균 4,375만 원 수준이었으나, 지난 6월에는 8,000만 원까지 벌어졌다. 실제로 6월 서울 전용 84㎡의 신규 전세보증금 중앙값은 7억 원에 달했으나 재계약은 6억 2,000만 원 선에 그쳤다.
소형 평형인 전용 59㎡형 역시 상황은 비슷하다. 올 초 3,500만 원이던 신규-재계약 간 보증금 격차는 6월 들어 7,750만 원으로 두 배 이상 늘어났다. 신규 거래 보증금은 5억 4,750만 원까지 치솟은 반면 재계약 보증금은 4억 7,000만 원 안팎에서 방어된 결과다.
경기 지역 역시 이 같은 흐름을 고스란히 뒤따랐다. 경기 지역 전용 84㎡형의 거래 금액 격차는 1월 1,050만 원에서 6월 5,100만 원으로 대폭 확대됐다. 반면 인천 지역은 상대적으로 변동 폭이 크지 않아 6월 기준 전용 84㎡의 격차가 712만 원 선에 머무르며 서울·경기와 대조적인 모습을 보였다.
비용 부담에 움직이지 않는 세입자들… 서울 재계약 거래가 신규 앞질러
시세 상승으로 신규 입주 부담이 가중되자 이동을 포기하고 기존 집에 머무는 임차인이 크게 늘었다. 서울 아파트 전세 시장에서 재계약이 차지하는 비중은 올해 1월 47.4% 수준이었으나 점차 우상향해 6월에는 55.0%를 기록, 신규 계약 비중(45.0%)을 완전히 추월했다. 경기 지역 역시 같은 기간 재계약 비중이 38.6%에서 45.4%로 올라섰다.
시장 전문가들은 임대차 입법에 따른 계약갱신청구권 활용이 보증금 격차를 벌리는 주요 원인 중 하나라고 짚었다. 법적 상한선(5%)에 묶인 갱신 계약과 시세대로 책정되는 신규 계약의 괴리가 커질 수밖에 없다는 분석이다. 여기에 이사 비용이나 중개 수수료 등 부수적으로 발생하는 지출을 아끼려는 심리가 더해지며 재계약 선호 현상을 부추기고 있다.
[논평] 수도권 전세 시장의 이중 가격 구조와 서민 주거 안정 과제
최근 나타나는 수도권 아파트 전세 시장의 신규·재계약 간 보증금 격차 확대는 서민 주거 사다리의 약화를 보여주는 단면이다. 시세가 고스란히 반영되는 신규 계약 가격의 고공행진은 청년층이나 신혼부부 등 새롭게 전세 시장에 진입하려는 실수요자들에게 진입 장벽으로 작용할 수밖에 없다. 현재 기존 거주자들은 재계약을 통해 단기적인 비용 폭탄을 피하고 있으나, 향후 갱신 계약 기간이 만료되는 시점에는 누적된 격차만큼 한꺼번에 자금 압박을 받게 될 우려가 크다.
따라서 정부와 지자체는 단순히 갱신율 지표에 안심할 것이 아니라, 시장의 매물 가뭄을 해소할 수 있는 실질적인 공급 대책과 전세 자금 대출 제도의 유연한 운용을 고민해야 한다. 특히 아파트에 집중된 전세 수요를 분산시킬 수 있도록 비아파트 시장의 신뢰 회복 방안을 조속히 마련하고, 중장기적으로는 입주 물량의 수급 조절을 통해 전세 시장 전체의 가격 안정화를 도모하는 거시적 접근이 필요한 시점이다.
