- 국토교통부, 서울 및 경기 12개 규제지역 대상 매입 물량 2배 확대 추진
- 초기 사업비 대출 보증 및 공정률 기반 공사비 지급 등 사업자 자금 애로 해소
[뉴스에디션] 국토교통부가 최근 공급 위축세가 지속되는 비아파트 시장의 안정화를 위해 향후 2년간 수도권 규제지역을 중심으로 신축 및 기축 주택 매입을 대폭 확대하기로 했다. 민간 시장의 부진을 공공이 직접 메워 전월세 시장의 불안 가능성을 선제적으로 차단하겠다는 취지다.
규제지역 타깃으로 공급량 2배 확대…부분매입도 허용
정부 방안에 따르면, 향후 2년('26~'27년)간 수도권 지역에 배정된 전체 매입임대 물량 9만호 가운데 약 73%에 달하는 6.6만호가 서울과 경기 전역의 규제지역에 집중적으로 공급된다. 이는 지난 2년간 공급된 3.6만호와 비교해 2배 가까이 늘어난 규모다. 구체적인 공급 예정 지역은 서울시 전역을 비롯해 과천시, 광명시, 하남시, 의왕시, 안양시 동안구, 성남시(분당·수정·중원), 수원시(영통·장안·팔달), 용인시 수지구 등 경기도 내 12개 시·구 지역이다.
정부는 비아파트 매입임대주택의 신속한 물량 확보를 위해 기존의 통동 매입 방식 외에 동 단위 일부만 사들이는 '부분매입 방식'을 새롭게 도입한다. 이를 통해 민간 사업자의 미분양 리스크를 낮추고 자금 순환을 돕겠다는 구상이다. 아울러 서울 19호, 경기 50호였던 규제지역 내 최소 매입 기준을 10호 이상으로 낮추어 다양한 입지의 주택이 공공 매입 대상에 포함되도록 했다. 기존 주택 매입 시 적용되던 10년 이하의 건축연한 제한도 규제지역에 한해 배제를 결정하면서 매입 가능 범위를 한층 넓혔다.
초기 사업비 지원 강화 및 공사비 지급 방식 개편으로 조기 착공 유도
민간 사업자의 참여를 끌어올리기 위한 자금 조달 지원책도 마련됐다. 한국토지주택공사(LH)가 지급하는 토지 확보 지원금 비율을 기존 70%에서 최대 80%로 상향하고, 나머지 잔여 토지비와 설계비 등 초기 자금은 주택도시보증공사(HUG)의 PF 대출 보증 투입을 통해 사업자 부담을 토지비의 10% 수준까지 낮춘다.
착공 이후의 공사비 지급 방식 역시 기존 3단계 방식에서 공정률을 반영해 3개월 단위로 쪼개어 지급하는 방식으로 다변화하여 현장의 자금 압박을 완화한다. 공사비 연동형 약정 물건의 경우 인허가 후 공사원가 검증을 기다리지 않고 우선 착공에 들어가는 '선(先)착공-후(後)공사비 검증' 구조를 적용해 준공 시기를 앞당길 방침이다. 지원된 자금의 유연한 관리와 부실 예방을 위해 신탁사 대리사무 제도를 도입하고 LH·HUG가 신탁 우선수익권 1순위를 확보하는 안전장치도 함께 마련된다.
[논평] 정부의 이번 대책은 전월세 수요가 높은 수도권 도심 핵심지에 단기간 내 공급이 가능한 주택을 집중 배치함으로써 서민 주거 사다리를 복원하겠다는 실천적 의지로 읽힌다. 민간 건설 경기가 얼어붙은 상황에서 공공이 마중물 역할을 자처해 미분양 리스크를 분담하고 자금 조달의 길을 열어준 점은 긍정적이다. 다만 매입 기준 완화와 부분매입 도입 과정에서 발생할 수 있는 주택 품질의 하향 평준화를 막기 위해, LH가 배포하는 표준평면도 유도 외에도 엄격한 현장 품질 점검 체계가 촘촘하게 작동해야 할 것이다. 더불어 고금리와 공사비 상승 흐름 속에서 민간 공급업자들이 체감할 수 있는 실질적인 인센티브가 지속되는지 현장 중심의 모니터링이 요구된다.
