- 인구절벽과 수도권 쏠림이 만들어 낸 캠퍼스 거리의 붕괴
- 학생은 줄고 공실은 늘어나는 시대, 지역 경제의 새 판짜기 과제
[이너에디션 - 분석] 한때 지역 상권의 심장으로 불리던 대학가 거리가 빠르게 비어 가고 있다. 지방 국립대 앞 식당과 카페는 절반 가까이 문을 닫았고, 서울 대표 대학가인 신촌·이대 일대도 공실률이 서울 평균의 몇 배에 이르는 수준이라는 조사 결과가 잇따른다. 학령인구 감소와 지방대 정원 미달, 수도권 집중과 고임대 구조가 한꺼번에 겹치면서 캠퍼스 상권은 더 이상 불황에도 버티는 ‘철옹성’이 아니게 되었다.
지방 국립대 상권, 6년 사이 음식점 40% 감소
핀테크·신용정보 업체의 소비 데이터를 기반으로 한 상권 분석에 따르면 강원대·경북대·경상국립대·충남대·충북대·전북대·전남대·부산대 등 8개 지방 국립대 반경 1km 안에 위치한 음식점 수는 2019년 1만 3천여 곳에서 2025년 8천여 곳 수준으로 줄어든 것으로 나타났다.
충남대 상권은 약 2,500곳에서 1,300곳 안팎으로 감소해 50%에 가까운 감소율을 기록했고, 충북대와 부산대 인근 상권도 40%대 후반의 감소율을 보였다. 경상국립대 주변 역시 비슷한 수준으로 줄었으며, 전북대 일대도 30% 안팎 감소한 것으로 나타났다. 전남대만 소폭 증가해 사실상 현상 유지만 한 셈이다.
손님의 구성도 바뀌었다. 같은 자료에서 8개 상권의 카드 사용액을 비교한 결과, 2025년에는 처음으로 50대 이상 소비가 20대 소비를 추월한 것으로 나타났다. 전통적으로 대학가 매출의 중심이었던 20대의 비중이 줄어들고, 인근 거주 중장년층·공무원·지역 직장인의 비중이 오히려 커진 것이다.
겉으로 보이는 매출 총액은 2019년보다 늘었지만, 그 사이 외식 물가가 30~40% 가까이 상승했다는 점을 감안하면 상권이 성장했다기보다는 가격 인상에 기대어 겨우 버티고 있다는 평가가 설득력을 얻는다.
신촌·이대도 예외 아니다… 서울 대학가의 공실 경고
위기는 지방에만 머물지 않는다.
서울의 대표 대학 상권인 신촌·이대 일대 소규모 상가 공실률은 최근 몇 년 사이 서울 평균의 몇 배 수준까지 치솟았다. 중대형 상가 공실률 역시 서울 평균을 웃돌고 있으며, 1층 전체가 비어 있거나 ‘임대문의’ 현수막이 건물마다 붙어 있는 모습이 낯설지 않다. 점심시간 이후에도 손님이 한두 팀에 그치는 식당, 임차인을 찾지 못한 채 방치된 상가 건물이 언론 보도에 반복적으로 등장하고 있다.
대학가 상권은 그동안 경기 침체기에도 비교적 탄탄한 수요를 유지해 왔다.
학기가 시작되면 일정 규모의 학생과 교직원이 유입되고, 시험 기간과 방학에 약간의 변동은 있더라도 연중 수요가 꾸준하다는 점이 강점이었다. 그러나 학령인구 감소와 코로나19를 거치면서 이 구조는 근본적으로 흔들리고 있다. 온라인 수업과 비대면 행사가 늘어난 데다, 자취 대신 통학을 선택하는 학생이 많아지면서 ‘캠퍼스 주변에 반드시 머물 필요’도 약해졌다.
인구 절벽·수도권 집중·고임대 구조가 만든 삼중고
대학가 상권 붕괴의 배경에는 인구와 공간, 경제 구조가 함께 얽혀 있다. 우선 학령인구 감소로 지방 대학의 정원 미달이 일상이 되면서 상당수 대학이 신입생을 채우지 못하고 있다.
국회와 연구기관은 이미 몇 년 전부터 2020년대 중반이면 지방대 상당수가 신입생 충원율 50% 미만에 직면할 수 있다고 경고해 왔다. 실제로 최근 입시에서는 추가 모집을 실시한 대학이 100곳을 훌쩍 넘었고, 미충원 인원의 대부분이 비수도권 대학에서 나왔다. 대학이 버티지 못하면 학과 축소와 캠퍼스 통합·폐교가 뒤따를 수밖에 없고, 이는 곧바로 상권의 직접 수요 감소로 이어진다.
수도권 집중 흐름도 문제이다.
수도권 주요 대학은 여전히 높은 경쟁률을 유지하는 반면 지방 대학은 신입생 확보에 애를 먹고 있다. 청년층이 수도권으로 빨려 들어가는 구조 속에서 지방 대학가 상권은 인구·소득·소비 모든 면에서 불리한 조건으로 밀려난다.
여기에 공실이 늘어도 임대료가 쉽게 내려오지 않는 고임대 구조와 금리 상승, 인건비 및 식재료비 상승까지 겹치면서 자영업자 입장에서는 “손님은 줄고 비용은 늘어나는” 삼중고가 현실이 되었다는 하소연이 나온다.
지방대 통폐합은 현실… 문제는 ‘어떻게 줄일 것인가’
이 같은 흐름을 고려하면 지방 대학 통폐합은 더 이상 피할 수 없는 정책 과제로 보는 편이 현실적이다.
정원 미달과 재정 악화를 감안할 때 모든 캠퍼스를 지금 모습 그대로 유지하는 해법은 가능성이 낮다. 이제 논점은 통폐합을 할 것이냐 말 것이냐가 아니라, 어떤 기준과 속도로 줄이고 그 과정에서 지역 상권과 도시 구조에 생길 충격을 어떻게 완화할 것인가로 옮겨 가야 한다.
대학이 줄어들면 캠퍼스 안의 강의실뿐 아니라 그 주변의 원룸촌·편의점·식당·카페·서점·학원·학원버스 기사까지 지역 생활경제 전체가 동시에 타격을 받는다.
통폐합 논의 단계에서부터 주변 상권과 주거 지역에 미칠 영향을 함께 평가하고, 업종 전환·이전·재취업을 지원하는 연착륙 계획을 의무화할 필요가 있다. 단기간 임대료를 보조하는 수준을 넘어, 공실 상가 리모델링, 공공·사회주택 공급, 지역 맞춤형 직업훈련과 연계된 창업 지원 등 패키지형 대책이 요구된다.
대학가는 버려진 공간이 아니라 다시 설계할 자산
학생이 빠져나간 캠퍼스와 인근 건물은 한편으로는 방치된 유휴 공간이지만, 다른 한편으로는 지역이 다시 설계할 수 있는 잠재적 자산이기도 하다. 대학 일부를 평생교육과 직업훈련, 지역 의료와 복지, 청년·로컬 창업공간, 문화·예술 시설 등으로 전환한다면, 대학은 줄더라도 그 자리에 사람과 일자리, 소비를 일정 부분 유지할 수 있다.
이 과정에서 중요한 것은 지방 도시가 대학가를 단순한 소비 상권이 아니라 청년 정주 전략의 핵심 축으로 바라보는 시각이다.
대학과 산업단지, 공공기관·연구소를 연결하는 지역 일자리 루트, 캠퍼스 주변에 조성되는 공공·사회주택 형태의 청년 주거 단지, 공실 상가를 활용한 저렴한 청년 창업공간 등이 함께 설계될 때 대학가 상권은 단순한 ‘먹자골목’이 아닌 지역 혁신의 거점으로 다시 자리 잡을 수 있다.
대학가 상권의 붕괴는 거리의 공실률만이 아니라 도시의 나이와 방향을 비추는 거울이다. 학생이 떠난 대학가를 버려진 공간으로 남길지, 인구 감소 시대에 맞는 새로운 지역 거점으로 재구성할지는 이제 중앙정부만이 아니라 지방자치단체와 대학, 주민이 함께 선택해야 할 다음 과제이다.
