- 노원·도봉구 등 오래된 아파트 비중 60% 상회… 주거 환경 악화 우려
- 서울 신규 공급 91%가 정비사업 의존, 민간 활성화 대책 마련 시급
[뉴스에디션] 서울 시내에서 준공된 지 30년된 아파트 비중이 전체의 3분의 1 수준에 육박하면서, 도심 주택 공급을 위한 정비사업 활성화가 시급한 과제로 떠올랐다. 부동산R114가 4월 8일 발표한 리포트에 따르면, 서울의 구축 단지들은 시설 노후화 문제를 넘어 도심 내 신규 주택 공급을 위한 핵심 자원으로 평가받고 있다. 특히 서울은 빈 땅이 부족해 노후 주거지를 재건축하거나 재개발하는 정비사업 외에는 사실상 대안이 없는 상황이다.
노원·도봉구 등 밀집 지역, 재건축 연한 초과 심각
서울 내에서도 지역별 분포 차이는 극명하게 나타났다.
◾ 노원구(61%)와 도봉구(60%)는 전체 아파트 중 절반 이상이 준공 후 30년을 넘겨 재건축 가능 연한을 훌쩍 넘긴 상태다.
◾ 이처럼 정비 대상이 밀집한 지역은 주거 환경 개선을 요구하는 목소리가 높지만, 사업성 확보 등의 문제로 속도가 나지 않고 있다.
◾ 반면 성북구(5%), 은평구(10%), 동대문구(11%) 등 뉴타운 사업이 활발했던 곳은 상대적으로 오래된 아파트 비중이 낮아 대조를 이뤘다.
서울 주택 공급의 91%… 정비사업이 유일한 '공급줄'
조사 결과, 서울의 신규 주택 공급은 사실상 정비사업에 절대적으로 의존하고 있는 구조다.
◾ 2025년 기준 서울 아파트 입주 물량의 약 91%가 재건축·재개발을 통해 공급될 예정이다.
◾ 2022년부터 2024년까지의 통계를 봐도 매년 신규 공급의 80% 이상이 정비사업을 통해 이뤄졌다.
◾ 이는 서울에서 정비사업이 멈출 경우, 심각한 주택 공급 절벽이 발생할 수 있음을 시사한다.
[논평] 규제 완화, 공공주도 한계 넘는 민간 활력 필요
서울 도심 내 30년된 아파트가 밀집한 노후 주거지 문제는 이제 단순한 거주 환경의 문제를 넘어섰다. 현재 서울은 가용한 택지가 전무한 수준이기에, 오래된 아파트를 허물고 다시 짓는 정비사업이 공급의 9할을 차지하는 기형적 구조를 띠고 있다.
현 정부가 공공주도의 공급 기조를 유지하고 있지만, 실제 수요자가 체감하는 공급까지는 상당한 시차가 존재한다. 특히 재건축초과이익환수제(재초환)와 같은 규제는 도심 정비사업의 추진 동력을 약화시키는 결정적인 걸림돌이다. 주거 질을 높이고 도심 공급을 안정화하기 위해서는 용적률 인센티브와 이주비 금융 대출 완화 등 민간의 사업성을 보전해 줄 수 있는 현실적인 대책이 수반되어야 한다. 공공의 역할만으로는 한계가 분명한 만큼, 민간 정비사업의 활로를 열어주는 '규제의 유연성'이 어느 때보다 절실한 시점이다.
