- 조합설립 동의율 완화 및 통합심의 확대로 사업 속도 획기적 개선
- 임대주택 인수가격 상향으로 침체된 정비 시장의 사업성 보완 기대
[뉴스에디션] 도심 내 노후 주거지의 풍경을 바꿀 소규모 정비사업의 문턱이 대폭 낮아진다. 국토교통부는 주민들의 사업 부담을 덜고 추진 속도를 높이기 위한 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’ 및 하위법령 개정안을 마련해 오는 2월 27일부터 본격 시행한다고 밝혔다. 이번 조치는 대규모 재개발이 어려운 지역의 주거 환경을 개선하고 주택 공급을 활성화하려는 정부의 의지가 반영된 결과이다.
주민 동의 문턱 낮추고 사업 절차는 '원스톱'으로
가장 눈에 띄는 변화는 조합 설립을 위한 주민 동의율 완화이다. 기존에 높은 동의 요건으로 사업 초기 단계에서 부침을 겪었던 가로주택정비와 소규모 재개발의 동의율이 80%에서 75%로 낮아지며, 소규모 재건축 또한 70% 수준으로 완화되어 사업 진입이 한층 수월해질 전망이다. 특히 5명을 초과하는 인원이 참여하는 자율주택정비사업의 경우, 기존 전원 합의 방식에서 80% 이상의 동의만으로도 사업 추진이 가능하도록 요건이 현실화되었다.
사업 기간 단축을 위한 행정 절차 간소화도 추진된다. 기존에 건축심의나 도시 관리계획에 한정됐던 통합심의 대상이 경관심의, 교육환경평가, 교통 및 재해 영향평가까지 대폭 확대된다. 개별적으로 진행될 경우 통상 4~6개월 이상 소요되던 심의 과정이 한꺼번에 처리됨에 따라, 전체적인 사업 속도가 가속화될 것으로 보인다.
인센티브 확대로 사업성 강화하고 민간 참여 유도
공사비 상승 등으로 어려움을 겪는 현장의 목소리를 반영해 사업성 개선 대책도 포함되었다. 용적률 특례에 따라 공급하는 임대주택의 인수가격을 기존 '표준건축비'에서 '기본형건축비'의 80% 수준으로 상향 조정한 것이 핵심이다. 6개월마다 물가 변동을 반영하는 기본형건축비를 기준으로 삼으면서, 표준건축비 대비 약 1.4배의 인수가격을 보장받게 되어 시행자의 자금 부담이 상당 부분 완화될 것으로 기대된다.
또한 정비기반시설이나 공동이용시설 부지를 제공할 경우 법적 상한 용적률의 1.2배까지 건축이 가능하도록 특례가 신설되었으며, 신탁업자의 사업 시행자 지정 요건도 완화되어 민간 전문 기관의 참여 통로를 넓혔다.
[논평: 제도적 유연성 확보와 실효성 있는 사후 관리의 조화]
이번 개정안은 소규모 정비사업의 고질적인 문제였던 과도한 동의 요건과 경직된 인수가격 체계를 현실에 맞게 재편했다는 점에서 긍정적이다. 특히 통합심의 확대는 행정 비용을 줄여 실질적인 공급 속도를 높이는 기폭제가 될 수 있다. 다만, 동의율 완화로 인해 발생할 수 있는 소수 원주민의 권리 침해 갈등을 사전에 조정할 수 있는 세밀한 중재 시스템이 병행되어야 정책의 연착륙이 가능할 것이다.
더불어 인센티브 확대가 단순한 사업성 제고를 넘어, 실제 지역 커뮤니티가 필요로 하는 기반 시설 확충으로 이어지도록 세심한 행정 지도가 요구된다. 소규모 주택 정비가 난개발이 아닌, 작지만 단단한 도시 재생의 모델이 되기 위해서는 공공의 적극적인 지원과 함께 민간의 창의적인 공간 설계가 조화를 이루어야 할 시점이다.
