- 규제지역 묶인 분당·평촌 거래 줄었으나 3.3㎡당 중위가격 20~30%대 상승
- 비규제지역 산본·중동은 거래량 급증…선도지구 여부 따라 가격 흐름도 엇갈려
[뉴스에디션] 최근 1년간 1기 신도시 아파트 매매 시장에서 거래량과 가격 상승세가 지역별로 뚜렷하게 엇갈린 것으로 나타났다. 규제지역과 토지거래허가구역 지정 여부에 따라 비규제지역인 산본과 중동에는 매수세가 몰려 거래량이 두 배 가까이 늘어난 반면, 규제지역인 분당과 평촌은 거래가 줄었음에도 가격이 큰 폭으로 올랐다.
9일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면, 최근 1년(2025년 11월~2026년 10월)간 1기 신도시 아파트 매매 거래량은 총 1만 3,808건으로 직전 1년(2024년 11월~2025년 10월) 1만 2,392건보다 11.4% 증가했다.
지역별 성적표는 극명하게 갈렸다. 지난해 10·15 대책으로 규제지역 및 토지거래허가구역에서 제외된 산본(108.2%), 중동(83.8%), 일산(34.0%)은 거래가 일제히 늘었다. 특히 산본은 1,532건에서 3,190건으로 증가해 5개 신도시 중 가장 높은 증가율을 보였으며, 전체 거래 비중도 12.4%에서 23.1%로 확대됐다. 실거주 의무가 적용되는 토지거래허가구역 규제에서 벗어나 전세를 낀 매수(갭투자)가 가능했던 점이 영향을 미친 것으로 풀이된다.
반면 규제 대상에 포함된 분당(-41.0%)과 평촌(-2.5%)은 거래량이 감소했다. 분당은 직전 1년 5,033건에서 최근 1년 2,967건으로 거래가 축소됐으며, 평촌 역시 2,541건에서 2,478건으로 줄었다.
▲ 가격 상승세는 분당·평촌이 주도…일산은 나홀로 하락
거래량 감소에도 불구하고 매매가격(전용면적 기준 3.3㎡당 중위값)은 규제지역인 분당과 평촌이 가파르게 올랐다. 분당의 3.3㎡당 중위 매매가격은 5,224만원에서 7,081만원으로 35.5% 상승했고, 평촌은 3,386만원에서 4,132만원으로 22.0% 뛰었다. 높은 매매가격과 대출 규제로 거래 문턱은 높아졌지만, 서울 접근성과 학군 등 기존 입지 강점에 정비사업 기대감이 더해지며 가격을 끌어올린 것으로 분석된다.
비규제지역 중에서는 산본이 2,152만원에서 2,330만원으로 8.3%, 중동이 2,291만원에서 2,414만원으로 5.4% 올랐다. 반면 일산은 거래량이 늘었음에도 3.3㎡당 중위가격이 2,056만원에서 2,014만원으로 2.0% 하락했다. 일산은 선도지구를 중심으로 특별정비구역 지정 절차를 밟고 있으나 아직 지정이 완료된 단지가 없는 상태다.
▲ 선도지구 성적표도 지역별 온도 차…산본·중동 '선도', 분당·평촌 '비선도' 강세
노후계획도시특별법에 따른 선도지구 지정 여부에 따라서도 1990년대 준공 단지 간 가격 상승폭이 엇갈렸다. 산본(9-2·11구역)은 선도지구 중위가격 상승률이 14.9%를 기록해 선도지구 외 단지(7.9%)의 두 배 수준을 나타냈다. 중동 역시 선도지구(은하·반달마을A)가 9.6% 올라 외 단지(5.1%)를 앞섰으나, 사업시행자 지정을 마친 은하마을은 최근 1년 거래의 32.0%가 신고가였던 반면 특별정비계획 수립 단계인 반달마을A는 신고가 거래가 없어 단지별 편차를 보였다.
이와 달리 분당과 평촌에서는 선도지구 외 단지의 상승세가 더 가팔랐다. 분당 선도지구(시범·샛별·양지·목련)가 29.0% 오를 때 외 단지는 37.7% 상승했고, 평촌도 선도지구(7.5%)보다 외 단지(23.4%)의 오름폭이 컸다. 특히 평촌은 선도지구 외 단지의 3.3㎡당 중위 매매가격(4,147만원)이 선도지구(3,835만원)를 앞질렀다.
직방 측은 향후 1기 신도시 아파트 매매 시장은 시공사 선정과 이주 일정, 예상 분담금 등 재건축 추진 속도와 자금 조달 여건에 따라 지역 및 단지별 차별화가 지속될 것으로 내다봤다.
[단평(短評)] 규제 풍선효과와 재건축 속도전이 가른 1기 신도시 성적표
이번 통계는 1기 신도시 아파트 매매 시장이 단순한 재건축 기대감을 넘어 대출·실거주 규제라는 현실적 제약과 사업 속도에 따라 철저히 재편되고 있음을 보여준다. 규제지역은 자금 여력이 있는 수요자 위주로 가격이 상향 평준화되며 일반 단지로 온기가 퍼진 반면, 비규제지역은 상대적으로 낮은 진입장벽을 바탕으로 실제 사업 진척이 빠른 선도지구에 매수세가 집중됐다. 향후 시공사 선정과 분담금 윤곽이 드러나면 옥석 가리기는 더욱 심화할 전망인 만큼, 수요자들은 막연한 개발 호재보다 구체적인 사업 단계와 자금 조달 계획을 면밀히 따져봐야 할 시점이다.
